Конфликты жильцов: может ли собрание остановить аренду — affittacamere?
Многие русскоязычные в Италии хотят сдавать квартиры туристам. Но часто возникает вопрос: может ли собрание жильцов (assemblea condominiale) запретить деятельность affittacamere (гостевых комнат)? Недавние решения итальянских судов показывают — не всё так просто.
Что такое affittacamere
Affittacamere это вид внеотельного размещения, который регулируется региональными нормами и требует подачи SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). В отличие от B&B, affittacamere не всегда предполагает проживание хозяина.
Что говорит закон
Собрание жильцов не может ограничить использование частной квартиры, если это не закреплено в регламенте кондоминиума с контрактной силой (regolamento contrattuale). Простое голосование большинством не имеет юридической силы.
Судебная практика 2025
В решении Tribunale di Lecco, sentenza 354/2025 суд указал: запрет affittacamere возможен только при наличии контрактных положений, подписанных всеми собственниками. Обычное собрание жильцов не вправе вторгаться в сферу частной собственности.
Когда регламент может ограничить
- Если в уставе дома прямо прописано «только жилое использование»
- Если документ имеет нотариальное подтверждение и приложен к актам купли-продажи
- Если ограничения одобрены единогласно всеми собственниками
Типичные конфликты в кондоминиуме
- Жалобы на шум и поток гостей
- Перегрузка лифта и общих пространств
- Вопросы безопасности (ключи, коды от подъезда)
- Туристы, нарушающие правила пользования двором
Как защитить свои права
- Проверить регламент: есть ли в нём реально контрактная сила.
- Если ограничений нет собрание жильцов не может запретить аренду квартир.
- Если собрание приняло решение о запрете — можно обжаловать его в суде.
- Вести деятельность официально: SCIA, CIR/CIN, налоги (cedolare secca).
Что ещё может заинтересовать
- Чем affittacamere отличается от B&B и краткосрочной аренды?
- Какие налоги платит владелец affittacamere?
- Можно ли объединить деятельность affittacamere с долгосрочной арендой?
❓ FAQ
1. Может ли собрание жильцов запретить affittacamere?
Нет, только если запрет закреплён в контрактном регламенте дома.
2. Что такое контрактный регламент кондоминиума?
Это документ, приложенный к нотариальным актам продажи, который обязателен для всех собственников.
3. Нужно ли согласие соседей для открытия affittacamere?
Нет, достаточно соблюдения правил SCIA и региональных норм.
4. Чем affittacamere отличается от B&B?
B&B предполагает проживание владельца, affittacamere — нет.
5. Какие налоги платит affittacamere в Италии?
В зависимости от режима: cedolare secca (21–26%) или налоги как для предпринимателя.
6. Можно ли оспорить решение собрания жильцов в суде?
Да, если оно ограничивает использование частной собственности без контрактной базы.
7. Какие риски у владельца affittacamere?
Жалобы соседей, проверки муниципалитета, штрафы за отсутствие SCIA или CIN/CIR.
