Когда сдача жилья становится бизнесом: как понять, что вы стали предпринимателем в Италии

• Введение
• Где проходит граница между доходом и бизнесом?
• Ключевой лимит: 4 квартиры в год
• Что делать, если вы сдаёте больше?
• Partita IVA и налоговые обязанности
• Примеры из практики: когда вас сочтут предпринимателем
• Переходные вопросы
• Что ещё может заинтересовать
• FAQ

---

Превратили аренду в бизнес? Узнайте, не нарушаете ли вы закон в Италии

Сдача квартир туристам отличный способ заработать. Но в какой момент это перестаёт быть «дополнительным доходом» и становится предпринимательской деятельностью? Ошибка в этом определении может стоить вам штрафов, доначислений и проблем с фискальными органами. Особенно это касается иностранцев в Италии, которые не всегда в курсе местных правил. В этой статье разберёмся, где проходит грань между доходом и бизнесом и что делать, если вы её уже пересекли.

Где проходит граница между доходом и бизнесом?

Главное отличие систематичность и организация.

📌 Если вы сдаёте одну-две квартиры время от времени, по мнению государства это «управление личным имуществом».

📌 Если же у вас несколько объектов, вы используете онлайн-платформы (Booking, Airbnb), предлагаете дополнительные услуги (завтрак, уборка, трансфер), ведёте учёт, делаете рекламу — это уже признаки предпринимательства.

Ключевой лимит: 4 квартиры в год

По закону, если вы сдаёте более 4 объектов в течение одного календарного года — ваша деятельность автоматически считается предпринимательской (ст. 2082 Codice Civile — Гражданский кодекс Италии).

Это касается:

• аренды напрямую или через онлайн-платформы;
• сдачи через посредников;
• недвижимости в собственности или аренде.

Важно: даже если квартиры оформлены на разных членов семьи, фискальные органы могут считать их единым бизнесом.

Что делать, если вы сдаёте больше?

Если у вас уже 5+ квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду, необходимо:

1. Оформить partita IVA — это налоговый номер для предпринимателей.
2. Перейти с декларации 730 на модуль Redditi PF.
3. Зарегистрироваться в качестве хозяйствующего субъекта особенно если предлагаете услуги, напоминающие гостиничные.
4. Следить за лимитами, отчётами и налогами.

Не игнорируйте: налоговая может инициировать проверку, если увидит регулярную активность.

Partita IVA и налоговые обязанности

Открытие partita IVA это первый шаг для тех, кто становится арендодателем-предпринимателем.

Вы обязаны:

• вести бухгалтерский учёт;
• хранить фискальные документы;
• выставлять электронные счета (если требуется);
• подавать декларации как субъект хозяйствования;
• платить налоги по ставке IRPEF + взносы INPS (если применимо).

📌 Иногда может применяться режим forfettario (упрощённая система с налогом 15%), но это зависит от оборота и других условий.

Примеры из практики: когда вас сочтут предпринимателем

• Ирина, Милан: Сдавала 6 квартир через Booking. Не оформила partita IVA. После налоговой проверки получила штраф на 18 000 евро и предписание задним числом зарегистрироваться как предприниматель.
• Олег, Турин: Делил квартиры между собой и братом, но договоры, реклама и счёт Airbnb были на одно имя. Налоговая посчитала это «фасадным разделением» бизнеса.
• Алина, Рим: Сдавала одну квартиру, но предлагала завтрак, уборку и экскурсии. Фискальные органы квалифицировали её деятельность как гостиничную.

Переходные вопросы

📌 Как понять, что пора регистрироваться как предприниматель?
— Если вы сдаёте более 4 квартир, делаете это регулярно и системно — значит пора.

📌 Можно ли избежать partita IVA, если объекты оформлены на разных людей?
— Только если деятельность и финансовые потоки действительно разделены. Налоговая проверяет это.

📌 Что, если вы сдаёте одну квартиру, но с услугами?
— Это может быть расценено как гостиничная деятельность — регистрация обязательна.

Что ещё может заинтересовать

• Как открыть partita IVA для аренды в Италии
• Какие налоги платит арендодатель в Италии в 2025 году
• Чем отличается краткосрочная и туристическая аренда?
• Инструкция: сдача через Booking и Airbnb
• Налоговая проверка: чего опасаться?

---

FAQ

Когда сдача жилья считается предпринимательством в Италии?
— Когда вы сдаёте более 4 квартир в год или предлагаете гостиничные услуги.

Что грозит, если сдаёшь 5 квартир и не зарегистрирован как предприниматель?
— Штрафы, доначисление налогов, блокировка доходов.

Нужно ли открывать partita IVA при сдаче 3 квартир?
— Пока не обязательно, но если добавите услуги может потребоваться.

Может ли налоговая признать предпринимателем задним числом?
— Да, если увидит признаки системной деятельности.

Что делать, если объекты оформлены на разных членов семьи?
— Вести отдельную деятельность, счета и договоры иначе могут объединить.

Можно ли сдать в управление квартиры и избежать регистрации?
— Да, если вы не участвуете активно но проверяйте договоры.

Нужно ли платить IVA (НДС)?
— Обычно нет, но если предлагаются услуги может потребоваться.