Введение: Милан — один из самых популярных городов для покупки жилья
Милан — один из самых привлекательных городов Италии для инвестиций в недвижимость. Здесь сочетаются развитая инфраструктура, экономическая активность и высокий уровень жизни. Именно поэтому многие иностранцы — в том числе русскоязычные — рассматривают покупку жилья в Милане как способ инвестировать, обеспечить себе жильё или подготовиться к возможному переезду в Италию.
Могут ли иностранцы купить квартиру в Милане? Ответ — да!
При этом многих интересует: можно ли купить недвижимость без ВНЖ (permesso di soggiorno)? Да, можно. Право собственности в Италии не зависит от иммиграционного статуса, но при этом существуют юридические нюансы, которые стоит учитывать.
Кто может купить недвижимость в Италии?
Иностранцы из стран с договором о взаимности
Италия допускает покупку недвижимости для граждан тех стран, с которыми существует соглашение о взаимности (accordi di reciprocità). Это означает, что гражданин другой страны может приобрести недвижимость в Италии, если граждане Италии имеют аналогичное право в этой стране.
Россия, Украина, Беларусь, Казахстан
Граждане России и других стран СНГ (внимание по Казахстану) могут покупать недвижимость в Италии, несмотря на определённые визовые и политические ограничения. Однако необходимо:
- Лично присутствовать на сделке или оформить доверенность;
- Иметь подтверждённый статус пребывания (например, виза);
- Получить codice fiscale (налоговый код).
Граждане ЕС
Граждане Евросоюза могут свободно приобретать жильё без каких-либо ограничений и дополнительных условий.
Иностранные компании и ИП
Юридические лица могут покупать недвижимость, если их страна также соблюдает принцип взаимности. Например, российское ООО или индивидуальный предприниматель может приобрести коммерческую или жилую недвижимость в Милане.
Нужно ли иметь ВНЖ, чтобы купить недвижимость?
Нет, наличие permesso di soggiorno (вида на жительство) не является обязательным для покупки недвижимости в Италии. Однако его отсутствие может повлиять на:
- Возможность долгосрочного проживания;
- Открытие банковских счетов;
- Упрощение некоторых административных процедур.
Можно ли получить ВНЖ после покупки недвижимости?
Да, при определённых условиях. Особенно популярна категория elective residence — ВНЖ на основе достаточного дохода. Однако одного только факта покупки недостаточно: потребуется подтверждение финансовой независимости и проживания в Италии.
Какие документы нужны иностранцу для покупки жилья
Вот список обязательных документов:
| Документ | Кто выдаёт | Комментарий |
|---|---|---|
| Паспорт | Страна гражданства | Срок действия — не менее 6 месяцев |
| Codice fiscale | Agenzia delle Entrate / Консульство | Аналог ИНН, нужен для любых сделок |
| Счёт в итальянском банке | Любой итальянский банк | Необходим для перевода средств |
| Помощь нотариуса (notaio) | Лицензированный юрист | Обязателен при регистрации сделки |
| Агентство недвижимости | Частное лицо или компания | Желательно русскоязычное сопровождение |
Также рекомендуется участие переводчика, если вы не владеете итальянским языком.
Как проходит сделка покупки недвижимости
Процедура включает несколько этапов:
- Предварительный договор (compromesso)
Заключается соглашение с продавцом, вносится залог (di solito 10%). - Проверка правового статуса
Проверяется visura catastale, наличие долгов, ипотеки и т. д. - Основной контракт (atto di compravendita)
Подписывается у нотариуса, нотариус удостоверяет юридическую чистоту сделки. - Перевод средств через итальянский банк
Для соблюдения прозрачности и финансового мониторинга. - Регистрация в налоговом управлении (Agenzia delle Entrate)
Окончательное закрепление прав.
Налоги и расходы при покупке недвижимости иностранцем
| Расход | Ставка / Сумма | Примечания |
|---|---|---|
| Регистрационный налог (imposta di registro) | 2% (на первое жильё), 9% (вторичное жильё) | Зависят от назначения объекта |
| Ипотечный и кадастровый налог | 50 € + 50 € | Фиксированные суммы |
| Нотариальные услуги | 1.000 – 3.000 € | В зависимости от цены недвижимости |
| Комиссия агентства | 2–4% + НДС | Может быть разделена с продавцом |
| Услуги переводчика | от 500 € | Обязательны при незнании языка |
Можно ли сдавать в аренду купленное жильё?
Да, даже без вида на жительство. Владение недвижимостью даёт право на её сдачу. Однако:
- Доход подлежит налогообложению — cedolare secca или IRPEF;
- Договор аренды подлежит регистрации в налоговой (Agenzia delle Entrate);
- Необходим контроль за состоянием имущества и платёжной дисциплиной арендатора.
Многие инвесторы передают управление жильём агентствам, например, LiveTOitaly, которое предлагает услуги администрирования аренды и юридического сопровождения.
Заключение
Покупка недвижимости в Милане доступна иностранцам, даже не имеющим ВНЖ. Это открывает множество возможностей — от инвестиционной деятельности до подготовки к переезду. Однако, чтобы избежать бюрократических сложностей, потерь и недопонимания, настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами русскоязычного агентства, знакомого с итальянским правом и практикой.
FAQ (актуальные вопросы по теме):
Могу ли я, не имея ВНЖ, купить квартиру в Милане?
→ Да, если ваша страна имеет соглашение о взаимности с Италией.
Можно ли получить ВНЖ после покупки недвижимости в Италии?
→ Да, при наличии дохода и подаче на elective residence.
Какие налоги платит иностранец при покупке квартиры в Милане?
→ Регистрационный (2–9%), нотариальный, агентский сбор, фиксированные налоги.
Сколько времени занимает процесс покупки?
→ В среднем 1–2 месяца при полной готовности документов.
Обязательно ли знание итальянского языка?
→ Нет, но если вы им не владеете, на сделке должен присутствовать переводчик.
Agenzia delle Entrate – Acquisto immobili da parte di cittadini stranieri
