Налоги при покупке недвижимости в Италии

Обновлено: 24 июля 2026

Налоги при покупке недвижимости в Италии зависят не от гражданства покупателя, а прежде всего от типа продавца, применения НДС, права на льготу первой покупки и налоговой базы.

Главное различие проходит между двумя сценариями: покупкой без НДС, когда основным налогом становится регистрационный налог, и покупкой с НДС, когда налог рассчитывается от цены продажи.

• Кратко
• Два основных налоговых сценария
• Покупка без НДС
• Покупка с НДС
• Льгота первой покупки
• Расчёт по кадастровой стоимости
• Налоги для иностранцев и нерезидентов
• Налоги и ипотека
• Налоги по предварительному договору
• Другие расходы сделки
• Налоги после покупки
• Примеры расчёта
• Частые ошибки
• Частые вопросы

Кратко

• При покупке у частного лица регистрационный налог обычно составляет 9% или 2% с льготой первой покупки.
• Ипотечный и кадастровый налоги при сделке без НДС обычно составляют по 50 €.
• При покупке с НДС применяются ставки 4%, 10% или 22% в зависимости от объекта и льготы.
• При сделке с НДС регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги обычно составляют по 200 €.
• Для физического лица при покупке жилья без НДС может применяться расчёт регистрационного налога по кадастровой стоимости.
• Иностранное гражданство само по себе не увеличивает налог.
• Нотариус рассчитывает налоги, получает деньги от покупателя и перечисляет их государству.

Два основных налоговых сценария

Сценарий	Основной налог	Налоговая база
Покупка у частного лица или компании с продажей без НДС	Регистрационный налог	Цена сделки или кадастровая стоимость при применении механизма prezzo-valore
Покупка у компании с продажей, облагаемой НДС	НДС	Цена, указанная в договоре

Покупка у компании не всегда автоматически означает НДС. Компания может продавать объект в режиме освобождения от НДС. Налоговый режим нужно подтвердить до подписания предложения или предварительного договора.

Покупка без НДС

Этот сценарий типичен для покупки у частного лица и некоторых продаж компаний.

Платёж	Без льготы	С льготой первой покупки
Регистрационный налог	9%	2%
Ипотечный налог	50 €	50 €
Кадастровый налог	50 €	50 €

Минимальная сумма пропорционального регистрационного налога обычно составляет 1 000 €. Ранее уплаченный регистрационный налог по задатку или авансу может учитываться при окончательном расчёте.

Покупка с НДС

Когда продажа компании облагается НДС, налог рассчитывается от цены недвижимости, указанной в договоре.

Тип покупки	Ставка НДС	Регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги
Жильё с льготой первой покупки	4%	По 200 € каждый
Обычное жильё без льготы	10%	По 200 € каждый
Жильё категорий A/1, A/8 или A/9 и отдельные специальные объекты	Обычно 22%	По 200 € каждый

НДС покупатель передаёт продавцу, а фиксированные налоги обычно перечисляются через нотариуса.

Льгота первой покупки

Льгота prima casa является налоговой льготой на покупку жилья. Она не означает автоматически, что объект уже используется как основное место проживания, и не требует предварительного получения ВНЖ.

Обычно проверяются:

• кадастровая категория приобретаемого жилья;
• наличие другого жилья в том же муниципалитете;
• предыдущие покупки с этой льготой;
• место жительства или обязательство перенести его в установленный срок;
• место работы или другие предусмотренные законом основания.

Жильё категорий A/1, A/8 и A/9 обычно не даёт права на льготу первой покупки.

Условия нужно проверить до акта. Потеря льготы может привести к доплате налога, процентам и штрафам.

Расчёт по кадастровой стоимости

Физическое лицо, покупающее жилую недвижимость в сделке без НДС, в предусмотренных случаях может попросить применить механизм prezzo-valore. Тогда регистрационный налог рассчитывается по кадастровой стоимости, а не по фактической цене.

Обычно кадастровая стоимость рассчитывается так:

• с льготой первой покупки: кадастровый доход × 1,05 × 110;
• без льготы: кадастровый доход × 1,05 × 120.

В профессиональных материалах также встречаются итоговые коэффициенты 115,5 и 126. Результат расчёта тот же.

Механизм не означает, что в акте можно указать неполную цену. Фактически уплаченная цена должна быть отражена полностью.

Налоги для иностранцев и нерезидентов

Для иностранного покупателя не существует отдельной повышенной ставки только из-за гражданства или отсутствия итальянского ВНЖ.

Но на итог влияют:

• право на льготу первой покупки;
• возможность перенести место жительства;
• налоговое резидентство после покупки;
• назначение объекта;
• последующая аренда;
• налоги в стране налогового резидентства покупателя;
• источник и перевод денежных средств.

Покупатель может быть нерезидентом и приобрести недвижимость, но применение конкретной льготы нужно проверять отдельно.

Налоги и ипотека

Налоги по покупке и расходы по ипотеке являются разными частями бюджета.

• налоги по договору купли-продажи;
• отдельный нотариальный акт по кредиту;
• оценка недвижимости;
• банковские комиссии;
• страхование;
• заменяющий налог по кредиту.

Для некоторых среднесрочных и долгосрочных кредитов применяется imposta sostitutiva. Для кредита на приобретение или строительство основного жилья ставка обычно составляет 0,25%, а для другого жилого имущества физического лица может составлять 2%.

Налог рассчитывается от суммы кредита, а не от цены объекта. Его нельзя путать с imposta ipotecaria по договору купли-продажи.

Налоги по предложению и предварительному договору

До нотариального акта могут возникнуть отдельные регистрационные платежи по предварительному договору.

• фиксированный регистрационный налог;
• налог на задаток;
• налог на авансовые платежи, когда применяется;
• гербовые и регистрационные расходы.

Часть пропорционального налога, уплаченного до окончательного акта, может быть учтена при финальном расчёте. Формулировка платежа как задатка или аванса имеет налоговое значение.

Другие расходы сделки

Налоги являются только частью бюджета. Дополнительно могут возникнуть:

• гонорар нотариуса и НДС на него;
• комиссия агентства и НДС;
• техническая проверка объекта;
• адвокатская или консультационная проверка;
• переводчик и письменный перевод;
• доверенность, апостиль и доставка документов;
• банковские расходы и оценка;
• исправление кадастровых или строительных несоответствий;
• регистрация предварительного договора.

Универсальная надбавка 7–15% не подходит для всех сделок. При дешёвом объекте фиксированные расходы дают высокий процент, а при дорогом объекте доля может быть существенно ниже.

Налоги после покупки

IMU

IMU обычно не платится по основному месту проживания, если объект не относится к категориям A/1, A/8 или A/9. По второму жилью и инвестиционной недвижимости IMU обычно уплачивается ежегодно.

TARI

Муниципальный сбор за вывоз отходов зависит от муниципалитета, площади, количества проживающих и фактического использования объекта.

Доход от аренды

Если объект сдаётся, доход декларируется и облагается по применимому режиму. Нужно учитывать тип договора, налоговое резидентство собственника и возможное применение специального режима налогообложения аренды.

Примеры расчёта

Квартира у частного лица с льготой первой покупки

Кадастровый доход составляет 900 €, цена квартиры 200 000 €.

• кадастровая стоимость: 900 × 1,05 × 110 = 103 950 €;
• регистрационный налог 2%: 2 079 €;
• ипотечный налог: 50 €;
• кадастровый налог: 50 €.

Итого налогов по акту: 2 179 €, без учёта нотариуса и других расходов.

Та же квартира без льготы

• кадастровая стоимость: 900 × 1,05 × 120 = 113 400 €;
• регистрационный налог 9%: 10 206 €;
• ипотечный налог: 50 €;
• кадастровый налог: 50 €.

Итого налогов по акту: 10 306 €, без учёта нотариуса и других расходов.

Покупка у компании с НДС

При цене 200 000 € и ставке НДС 10%:

• НДС: 20 000 €;
• регистрационный налог: 200 €;
• ипотечный налог: 200 €;
• кадастровый налог: 200 €.

Итого налогов по акту: 20 600 €, без учёта нотариуса и других расходов.

Частые ошибки

• считать любую покупку у компании сделкой с НДС;
• рассчитывать НДС по кадастровой стоимости;
• считать регистрационный налог по рыночной цене, не проверив prezzo-valore;
• приравнивать первую покупку к основному месту проживания;
• считать ВНЖ обязательным условием льготы;
• не учитывать минимальный регистрационный налог 1 000 €;
• путать ипотечный налог с налогом по кредиту;
• закладывать одинаковые 7–15% для любого объекта;
• забывать о налогах по предварительному договору;
• не учитывать IMU, TARI и налоги на аренду после сделки.

Частые вопросы

Какие налоги платят при покупке у частного лица?

Регистрационный налог 9% или 2% с льготой первой покупки, а также ипотечный и кадастровый налоги по 50 €.

Какие налоги платят при покупке с НДС?

НДС 4%, 10% или 22% от цены и фиксированные регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги по 200 €.

Может ли иностранец получить льготу первой покупки?

Да, если выполняет установленные законом условия. Гражданство и наличие ВНЖ сами по себе не определяют право на льготу.

Всегда ли налог считают по кадастровой стоимости?

Нет. Механизм prezzo-valore применяется в предусмотренных случаях к покупке жилья физическим лицом в сделке без НДС.

Нужно ли платить IMU после покупки?

По второму жилью обычно да. По основному месту проживания IMU обычно не применяется, кроме объектов категорий A/1, A/8 и A/9.

Кто рассчитывает и перечисляет налоги?

Нотариус рассчитывает налоги по акту, получает суммы от покупателя и перечисляет их государству.

Что делает LiveToItaly?

LiveToItaly рассчитывает полный бюджет, проверяет льготы, организует специалистов и сопровождает покупку недвижимости.