Bilocale 60 м² в San Salvario за €139 000: подходит ли для студенческой аренды
Обновлено: 4 июля 2026
LiveToItaly · Property review · San Salvario · аренда студентам
В исходнике указаны цена, площадь, этаж, открытая планировка и балкон. Количество полноценных спален, арендная ставка, расходы собственника и чистая доходность не подтверждены.
КОРОТКИЙ ВЕРДИКТ
Объект может работать под аренду одному студенту, паре или молодому специалисту, но не выглядит сильной квартирой для сдачи нескольких отдельных комнат. Открытая планировка и четвёртый этаж без лифта ограничивают модель дохода.
| Локация | Via Nizza 23, San Salvario |
| Сценарий | Сдача целиком одному арендатору или паре |
- 60 м² подходят для одного человека или пары лучше, чем для покомнатной аренды
- San Salvario поддерживает городской и молодой спрос
- четвёртый этаж без лифта сужает часть студенческой аудитории
- главный риск: рассчитывать доходность как у многокомнатной студенческой квартиры
ОБЪЕКТ В ЦИФРАХ
| Цена | €139 000 |
| Площадь | 60 м² |
| Цена за м² | €2 317 |
| Этаж | 4-й, без лифта |
Неизвестно: число изолированных спален, месячная аренда, кондоминиум, отопление, IMU, налоговый режим и простой.
Важно: фотографии с несколькими комнатами не заменяют официальную планировку. До расчёта покомнатной аренды нужно подтвердить количество законных, изолированных и пригодных для проживания комнат.
- Краткий ответ
- Что известно
- Реалистичная модель аренды
- Можно ли сдавать по комнатам
- Четвёртый этаж без лифта
- Мансардный формат
- Как считать доходность
- Оправдана ли цена
- Что проверить
- FAQ
Подходит ли bilocale 60 м² на Via Nizza для студенческой аренды: краткий ответ
Да, но преимущественно для сдачи квартиры целиком одному студенту, паре студентов или молодому специалисту. Для покомнатной модели нужны минимум две законные изолированные спальни, которых исходные данные не подтверждают.
| Цена | €139 000 |
| Площадь | 60 м² |
| Адрес | Via Nizza 23, San Salvario |
| Этаж | четвёртый, без лифта |
| Формат | bilocale, открытая мансардная планировка и балкон |
| Предпочтительная аренда | квартира целиком одному человеку или паре |
Что известно об объекте
| Цена и площадь | €139 000, 60 м² |
| Адрес | Via Nizza 23 |
| Этаж | четвёртый без лифта |
| Формат | открытая планировка, балкон, мансардная логика |
| Нужно подтвердить | планировку, спальни, статус мансарды, аренду и расходы |
Какая модель аренды здесь реалистична
Базовый сценарий — сдача квартиры целиком. Формат bilocale и открытая планировка не подтверждают наличие нескольких независимых спален.
| Реалистично | один студент, пара студентов, молодой специалист или пара без ребёнка |
| Слабо | три арендатора, несколько отдельных комнат или высокая доходность через дробление пространства |
Можно ли сдавать квартиру по комнатам
Только если официальный план показывает минимум две изолированные комнаты с нормальным светом, вентиляцией и доступом. Фотографии и рекламные подписи этого не доказывают.
- не должно быть проходной спальни
- кухня и санузел должны выдерживать совместное использование
- нужно хранение для каждого арендатора
- мансардные скаты не должны съедать полезную площадь
- фактическая планировка должна совпадать с документами
Четвёртый этаж без лифта в студенческой аренде
Молодая аудитория чаще принимает отсутствие лифта, но ограничение всё равно влияет на переезды, чемоданы, велосипеды, летнюю жару и будущую перепродажу.
| Можно принять | удобная лестница, светлая квартира, молодая аудитория и ставка ниже аналогов с лифтом |
| Требует дисконта | крутая лестница, перегрев, отсутствие места для велосипеда и цена на уровне объектов с лифтом |
Мансардный формат: комфорт и расходы
- площадь с удобной высотой потолка
- официальный статус мансардной части
- состояние и утепление крыши
- перегрев летом и теплопотери зимой
- вентиляция, окна и кондиционирование
- следы протечек и конденсата
Как считать доходность без выдуманных цифр
В исходнике нет арендной ставки и эксплуатационных расходов. Поэтому доходность рассчитывается только после сбора фактических данных.
| Элемент | Что включить |
|---|---|
| Цена входа | €139 000 плюс налог, нотариус и проверки |
| Подготовка | мебель, техника, безопасность и обновление |
| Валовой доход | подтверждённая аренда умноженная на фактические месяцы занятости |
| Расходы | кондоминиум, IMU, страхование, обслуживание, ремонт и простой |
| Чистый результат | доход после всех расходов и налогов |
Формула: чистый годовой доход делится на полный вложенный капитал, а не только на цену из объявления.
Оправдана ли цена €139 000 под студенческую аренду
Цена может быть оправдана, если квартира сдаётся целиком по устойчивой ставке, не требует крупного ремонта и не создаёт повышенных расходов по крыше и климату.
| Поддерживает цену | San Salvario, 60 м², балкон, нормальная планировка и подтверждённая аренда квартиры целиком |
| Требует торга | невозможность сдавать комнаты, четвёртый этаж без лифта, перегрев, слабая полезность площади и работы по крыше |
Нужно выбрать правильную модель аренды?
Можно проверить планировку, документы, реальную ставку, расходы и сравнить сдачу квартиры целиком с покомнатным сценарием.
Кому подходит эта инвестиция
| Может подойти | инвестору под аренду квартиры целиком, одному арендатору или паре, с долгим горизонтом владения |
| Скорее не подходит | покомнатной модели на три места, покупателю без резерва на крышу и тому, кому нужен лифт |
Главные риски покупки
- Модель аренды: объект может не поддерживать покомнатный сценарий.
- Лифт: четвёртый этаж сужает аудиторию.
- Мансарда: часть площади может быть менее полезной.
- Климат: перегрев и теплопотери влияют на комфорт.
- Доходность: её нельзя подтвердить без аренды и расходов.
- Дублирование: страницу нельзя снова превращать в общий обзор района.
Что проверить до предложения
- visura catastale и официальную планировку
- количество изолированных жилых комнат
- статус и полезную площадь мансардной части
- высоту потолков, крышу и утепление
- вентиляцию, охлаждение и реальные счета
- лестницу и отсутствие лифта
- реальную аренду квартиры целиком
- аренду комнат только при подтверждённой планировке
- кондоминиум, IMU, налоги и простой
- чистую доходность на полный капитал
Базовая проверка: документы перед покупкой. Общий анализ цены этого же объекта вынесен отдельно: инвестиционный запас Via Nizza 23.
С чем сравнить объект
Рассматриваете квартиру под аренду студентам?
Сначала проверяются планировка, законные комнаты, расходы и чистая доходность. После разбора определяется объём сопровождения сделки.
FAQ
Подходит ли bilocale 60 м² на Via Nizza для студенческой аренды?
Да, прежде всего для сдачи целиком одному студенту, паре студентов или молодому специалисту.
Можно ли сдавать эту квартиру двум студентам по комнатам?
Только если официальный план подтверждает две законные изолированные комнаты с нормальным светом, вентиляцией и доступом.
Насколько четвёртый этаж без лифта мешает аренде?
Молодая аудитория чаще принимает такое ограничение, но оно должно отражаться в ставке и снижает универсальность перепродажи.
Можно ли рассчитать доходность по имеющимся данным?
Нет. Неизвестны аренда, расходы собственника, IMU, налоговый режим, простой и затраты на подготовку.
Что проверить у мансардной квартиры?
Статус, нормативную высоту, крышу, утепление, перегрев, вентиляцию, окна и полезность площади.
Кому лучше сдавать такой объект?
Одному студенту, паре студентов, молодому специалисту или паре без ребёнка.
Какие документы запросить?
Visura catastale, официальную планировку, строительную историю, статус мансарды, APE и протоколы кондоминиума.