Квартира 74 м² в Borgo San Paolo за €195 000 с арендатором: оправдана ли доходность
Обновлено: 5 июля 2026
LiveToItaly · Property review · Borgo San Paolo · квартира с действующей арендой
В исходнике указаны аренда €750 в месяц и договор до 2028 года. До покупки нужно проверить полный договор, регистрацию, состав платежа, историю поступлений, депозит и то, что именно означает дата 2028 года для конкретной сделки.
Короткий вердикт
Квартира уже создаёт денежный поток, но при цене €195 000 и аренде €750 в месяц валовая доходность составляет только около 4,6% до всех расходов. Покупка имеет смысл для спокойного инвестора, если договор и платежи чистые, а первый этаж уже полностью учтён в цене.
| Локация | Via Fabbriche, Borgo San Paolo |
| Основной сценарий | Покупка действующего арендного потока без запуска с нуля |
- арендатор и договор уменьшают стартовый простой, но не заменяют проверку
- валовой доход €9 000 в год нужно считать на полный вложенный капитал
- первый этаж сужает аренду и будущую перепродажу
- цена €2 635 за м² не выглядит низкой для объекта с таким ограничением
- главный риск: принять действующую аренду за доказательство сильной сделки
Объект в цифрах
Цена
€195 000
Площадь
74 м²
Аренда
€750/мес.
Валовая доходность
4.6%
Дополнительно: первый этаж, частный двор по исходнику, состояние после ремонта и договор до 2028 года. Цена за м² составляет около €2635.
Прямой ответ: объект подходит не для максимальной доходности, а для спокойного владения уже работающим активом. Если после налогов, расходов и первого этажа чистый результат становится слишком слабым, действующий арендатор не спасает сделку.
- Краткий ответ
- Что известно
- Договор до 2028 года
- Аренда и история платежей
- Валовая и чистая доходность
- Первый этаж
- Частный двор
- Выход до и после 2028 года
- Оправдана ли цена
- Что проверить
- FAQ
Стоит ли покупать уже сданную квартиру 74 м² за €195 000: краткий ответ
Да, если договор аренды зарегистрирован и выгоден покупателю, платежи стабильны, первый этаж отражён в цене, а чистая доходность на полный бюджет соответствует вашей цели. Если инвестору нужен сильный денежный поток или гибкий выход, объект выглядит слишком плотным по цене.
| Цена | €195 000 |
| Площадь | 74 м² |
| Цена за м² | около €2635 |
| Аренда | €750 в месяц по исходнику |
| Валовой доход | €9 000 в год |
| Валовая доходность | около 4.6% от цены объекта |
| Этаж | первый |
| Статус | договор до 2028 года по исходнику |
| Главное решение | покупать готовый поток или искать более сильную доходность |
Что известно об объекте
| Адрес | Via Fabbriche, Borgo San Paolo |
| Формат | trilocale по исходнику |
| Площадь | 74 м² |
| Цена | €195 000 |
| Цена за м² | около €2635 |
| Этаж | первый |
| Состояние | после ремонта по исходнику |
| Частный двор | указан в исходнике, юридический статус проверить |
| Аренда | €750 в месяц |
| Валовой доход | €9 000 в год |
| Договор | до 2028 года по исходнику |
Что означает договор до 2028 года
Фраза «арендатор до 2028 года» недостаточна для инвестиционного решения. Нужно прочитать договор целиком и установить, какие права и обязанности перейдут к новому собственнику.
- тип договора и дата регистрации
- точная дата начала и окончания
- условия продления и уведомлений
- размер canone и его индексация
- что входит в €750 и что оплачивается отдельно
- депозит и порядок его передачи
- распределение кондоминиальных и коммунальных расходов
- обязанности по ремонту
- правила досрочного прекращения
- налоговый режим собственника
- наличие поручителей или гарантий
Дата 2028 года не должна восприниматься как автоматическая дата свободной передачи. Нужно установить, что она означает именно в этом договоре и какие действия потребуются от собственника.
История платежей важнее одного месяца аренды
Ставка €750 полезна только вместе с подтверждённой платёжной дисциплиной. Готовый арендный поток должен быть доказан документами, а не только строкой в объявлении.
| Проверка | Что установить |
|---|---|
| Банковские поступления | совпадают ли с договором и нет ли задержек |
| Задолженность | аренда, кондоминиум, коммунальные платежи и иные суммы |
| Депозит | размер, место хранения и передача покупателю |
| Переписка | споры, жалобы, ремонт и уведомления |
| Фактические жильцы | совпадают ли с договором |
| Расходы собственника | что реально остаётся после поступления €750 |
Арендатор может быть ценным активом, нейтральным обстоятельством или источником риска. Это определяется историей договора, а не фактом проживания.
Валовая и чистая доходность
При аренде €750 в месяц валовой годовой доход составляет €9 000 а валовая доходность от цены €195 000 равна примерно 4.62%. Это не чистая доходность и не результат на полный капитал.
| Показатель | Как считать |
|---|---|
| Цена покупки | €195 000 |
| Валовая аренда | €9 000 в год |
| Валовая доходность | около 4.6% от цены |
| Расходы сделки | налог, нотариус, проверки и сопровождение |
| Расходы собственника | налоги, кондоминиум, страхование, ремонт и обслуживание |
| Простой | сейчас снижен действующим договором, но остаётся на будущем горизонте |
| Чистая доходность | чистый годовой результат, разделённый на полный вложенный капитал |
Чем выше полный вход относительно €195 000, тем ниже фактическая доходность. Поэтому сравнивать объект нужно не с нулём, а с альтернативами, которые дают такой же или более высокий чистый поток при лучшей ликвидности.
Первый этаж и инвестиционный дисконт
Первый этаж влияет сразу на три части модели: аренду, эксплуатацию и будущую продажу. Ремонт внутри квартиры этот фактор не устраняет.
| Фактор | Что проверить |
|---|---|
| Приватность | видимость из двора или улицы |
| Безопасность | окна, рольставни и доступ |
| Влажность | стены, пол, подвал и вентиляция |
| Шум | входная группа, двор и проходы |
| Арендная аудитория | часть арендаторов исключит объект |
| Перепродажа | должен сохраняться дисконт к этажам выше |
Если цена €195 000 уже близка к более удобным этажам, инвестор принимает ограничение без достаточной компенсации.
Частный двор: актив только после проверки
Частный двор может поддерживать аренду и удобство первого этажа, но сначала нужно установить его юридический и фактический статус.
- входит ли двор в собственность или предоставлен в пользование
- указан ли он в документах и плане
- кто отвечает за обслуживание
- есть ли ограничения кондоминиума
- можно ли использовать его так, как показано в объявлении
- создаёт ли он приватность или, наоборот, проходной шум
Неоформленная или общая площадь не должна учитываться в цене как полноценный частный актив.
Выход до и после 2028 года
Инвестиционный выход зависит от того, продаётся ли квартира с арендатором или свободной. Это разные рынки и разные покупатели.
| Сценарий | Что меняется |
|---|---|
| Продажа с договором | покупатель оценивает доход, арендатора и ограничения |
| Продажа свободной | аудитория шире, но свободный статус нужно реально получить |
| Продажа до 2028 года | вероятно сохраняет инвестиционный сценарий |
| Продажа после 2028 года | зависит от договора, уведомлений и фактического освобождения |
| Первый этаж | остаётся ограничением в любом сценарии |
Нельзя закладывать свободную перепродажу после 2028 года без анализа договора. Финансовая модель должна выдерживать и более медленный выход.
Оправдана ли цена €195 000
Цена около €2635 за м² выглядит плотной для первого этажа с валовой доходностью около 4.6%. Покупатель платит за готовый договор и отсутствие стартового простоя, но запас по цене остаётся ограниченным.
| Поддерживает цену | чистый договор, стабильные платежи, хороший ремонт и юридически оформленный двор |
| Требует торга | слабая чистая доходность, первый этаж, будущие работы дома или ограниченный договор |
| Уничтожает смысл | полный капитал даёт заметно более низкую доходность, чем альтернативы |
| Повод отказаться | неясный договор, задолженность, спорный двор или цена без дисконта за этаж |
Главная ошибка начинается не тогда, когда инвестор не знает всех документов. Она начинается тогда, когда он предполагает, что продавец, агент или действующий арендатор уже доказали надёжность сделки. Наличие договора не подтверждает автоматически его качество, платежную дисциплину и чистую доходность.
Нужно проверить договор и чистую доходность?
Можно разобрать договор, платежи, первый этаж, полный бюджет и сценарий выхода до внесения предложения.
Кому подходит объект
| Может подойти | инвестору, которому важны действующий договор, отсутствие стартового простоя и умеренный предсказуемый поток |
| Скорее не подходит | инвестору под высокую доходность, быструю перепродажу, свободное использование квартиры или сильный дисконт к рынку |
Главные риски покупки
- Договор: условия до 2028 года могут ограничивать собственника.
- Платежи: заявленная аренда не подтверждает отсутствие задолженности.
- Доходность: 4,6% являются валовым, а не чистым результатом.
- Цена: €2 635 за м² выглядят плотными для первого этажа.
- Первый этаж: снижает приватность и будущую ликвидность.
- Двор: его частный статус нужно доказать документами.
- Выход: продажа с арендатором и свободная продажа имеют разную аудиторию.
- Дом: будущие расходы кондоминиума могут снизить чистый поток.
Что проверить до предложения
- полный зарегистрированный договор аренды
- дату начала, окончания и условия продления
- состав суммы €750
- историю банковских поступлений
- задолженность и споры
- депозит и порядок его передачи
- фактических жильцов
- налоговый режим аренды
- visura catastale и официальный план
- строительную историю и законность изменений
- юридический статус частного двора
- влажность, приватность и безопасность первого этажа
- состояние ремонта и инженерии
- протоколы кондоминиума
- утверждённые и обсуждаемые работы
- полный капитал покупки
- чистую доходность
- сценарий перепродажи до и после 2028 года
Документы и договор нужно проверить до предложения через проверку объекта перед покупкой. Полный капитал рассчитывается по странице налоги и расходы при покупке.
С чем сравнить объект
- квартира 70 м² в Borgo San Paolo для жизни семьи
- bilocale 40 м² в Vanchiglia с действующей арендой
- обычная квартира среднего бюджета в Cenisia
- каталог и экспертные разборы квартир в Турине
- налоги и полный бюджет покупки
Рассматриваете покупку уже сданной квартиры?
Сначала проверяются договор, платежи, первый этаж, полный капитал и чистая доходность. После консультации определяется объём сопровождения покупки.
FAQ
Стоит ли покупать квартиру в Borgo San Paolo с действующим арендатором за €195 000?
Да, если договор зарегистрирован и выгоден покупателю, платежи стабильны, первый этаж отражён в цене, а чистая доходность на полный капитал соответствует цели инвестора.
Какая валовая доходность при аренде €750 в месяц?
Годовой валовой доход составляет €9 000. От цены €195 000 это около 4.6% до налогов, расходов и обслуживания.
Можно ли считать договор до 2028 года гарантией свободной квартиры после этой даты?
Нет. Нужно прочитать условия договора, продления и уведомлений и установить, что дата 2028 года означает в конкретной ситуации.
Что проверить у действующего арендатора?
Историю платежей, задолженность, депозит, фактических жильцов, переписку, состояние квартиры и соблюдение условий договора.
Почему первый этаж снижает инвестиционную привлекательность?
Он может ухудшать приватность, безопасность, влажность и перепродажу. Этот минус должен быть компенсирован ценой или более сильным доходом.
Частный двор повышает стоимость объекта?
Только если его юридический статус подтверждён, права использования понятны и двор действительно улучшает эксплуатацию и аренду.
Когда лучше отказаться от сделки?
Когда договор или платежи неясны, чистая доходность слишком низкая, первый этаж не компенсирован ценой либо полный капитал выгоднее разместить в более ликвидном объекте.