Обновлено: 18 января 2026
Новости Италии и полезные гайды: подписка и живой чат с ответами.
В Италии у одного частного дома иногда бывает два разных адреса: два номера (civico), разные улицы, два входа, историческая адресация, или просто дубль в базе коммуны (Comune). Но очень часто проблема не в адресе, а в том, что объект разбит на две кадастровые единицы (subalterno) и документы начинают расходиться.
В статье использованы и народные формулировки («объединить адреса», «свести в один адрес», «объединить дом в один объект»), и бюрократические («упорядочить нумерацию», «внести изменения в кадастр», «объединение кадастровых единиц»). Итальянские термины в скобках — так проще объяснять специалисту и понимать, что именно спрашивать в Италии.
Меню по статье
- Кратко: 3 сценария и что делать
- Как это называют по-русски и по-итальянски
- Куда идти: Comune, Catasto, Conservatoria
- Случай 1: два адреса сделать одним (изменение адреса)
- Случай 2: один дом, два входа (как оформить правильно)
- Случай 3: объединение в кадастре (fusione catastale)
- Мини-таблица: сценарий — результат — сроки
- Документы и чек-лист
- Типичные ошибки
- Законы и официальные источники
- FAQ: 7 вопросов (PAA)
Кратко: 3 сценария и что делать
- В кадастре все едино, но в жизни у дома два адреса. Решение: упорядочить адрес в коммуне (Comune: toponomastica / numerazione civica), потом при необходимости обновить адресные поля в кадастре.
- Один дом и два входа (улица и двор, два подъезда, боковая дверь). Решение: чаще всего это правильная адресация входов + актуальная планировка в документах. Если меняли стены/проемы/лестницы — сначала оформить строительную часть.
- Дом записан как две единицы (два subalterno), а вы хотите один объект. Решение: объединение кадастровых единиц (fusione catastale) через кадастровую практику (DOCFA) и иногда с предварительной строительной практикой в Comune.
Как это называют по-русски и по-итальянски
- Адрес и номер дома: toponomastica (адресация) и numerazione civica (нумерация домов).
- Кадастровая единица: subalterno (sub) в Catasto Fabbricati (кадастр зданий).
- Объединение единиц: fusione catastale (также говорят accorpamento / unificazione).
- Кадастровая практика: DOCFA (подача изменений по планам/единицам через техника).
- Законное состояние объекта: stato legittimo (проверка соответствия факту и разрешительным документам).
- Строительная практика: CILA / SCIA (тип уведомления зависит от работ и правил коммуны).
Куда идти: Comune, Catasto, Conservatoria
Самая частая ошибка — пытаться «объединить адреса» через кадастр. В Италии адрес живет в Comune, а кадастр описывает единицы (subalterno), планировки и параметры. Права собственности хранятся отдельно.
| Что вы хотите «исправить» по сути | Куда обращаться | Как это обычно называется |
|---|---|---|
| Один адрес вместо двух, исправить улицу/номер/вход | Comune (Toponomastica / Numerazione civica) | Variazione / riordino numerazione civica, gestione toponomastica |
| Один объект вместо двух subalterno, обновить планы и данные | Catasto (Agenzia delle Entrate — Territorio) через техника | Fusione catastale через DOCFA |
| Доли, собственники, сервитуты, ипотека | Conservatoria (Registri Immobiliari) через нотариуса | Trascrizioni / iscrizioni, проверка титулов |
Народный перевод этой таблицы простой: адрес — это Comune, единицы и планы — это Catasto, кто кому принадлежит — это реестры прав.
Случай 1: два адреса сделать одним (изменение адреса)
Если цель именно адресная — «два адреса, хотим один» — это решается в Comune. Кадастр потом только подтягивает адресные поля в выписке (visura catastale), если там остался старый адрес.
Порядок действий: пошагово
- Шаг 1. Определите, где «истина»: проверьте, какой адрес стоит в Comune и какой в кадастровой выписке (visura catastale).
- Шаг 2. В Comune подайте запрос на упорядочивание или изменение нумерации (riordino / variazione numerazione civica). Если входов два — попросите закрепить основной адрес и указать вторичный вход (как разрешит Comune).
- Шаг 3. Получите документ от Comune: письмо/протокол/аттестацию (формат зависит от коммуны).
- Шаг 4. Если в кадастре адресные поля устарели — техник (geometra / architetto / ingegnere) делает обновление данных, чтобы visura совпала с Comune.
- Шаг 5. После смены адреса обновите «бытовые» вещи: коммунальные договоры, банк, страховки, почту, кондоминиум (если есть), договоры аренды, объявления.
Важно: адрес может быть один, а внутри у дома хоть три входа. Вопрос всегда в том, как Comune решил адресацию и как это отражено в ваших документах.
Случай 2: один дом, два входа (как оформить правильно)
Два входа — не значит две квартиры. Но если входы ведут в автономные части без внутренней связи, банки, нотариусы и техники часто трактуют это как две функциональные единицы. Поэтому цель — сделать так, чтобы планировка и разрешительная часть не спорили друг с другом.
Что проверить в первую очередь
- Есть ли внутренняя связь между частями (лестница, проход, дверь). Если вы ее заложили или сделали новый проем — это уже про строительную законность.
- Как объект описан в кадастре: один subalterno или два, одна планировка или две.
- Законное состояние (stato legittimo): соответствует ли текущий вид дома документам (titoli edilizi).
Если по факту вы меняете конструкцию, коммуникации или распределение помещений, очень часто нужен правильный тип уведомления в Comune (CILA/SCIA — зависит от работ и правил). И только после этого имеет смысл приводить в порядок кадастр.
Случай 3: объединение в кадастре (fusione catastale)
Если дом записан как две жилые единицы (два subalterno, например A/2 или A/3), а вы хотите, чтобы это был один объект, тогда это и есть «объединение» в бюрократическом смысле — fusione catastale. В народном поиске это звучит как «объединить дом в один объект», «объединить кадастровые номера», «свести два sub в один».
Условия, без которых объединение не пройдет
- Фактическая планировка должна соответствовать тому, что вы заявляете. Если по факту две автономные квартиры, а вы хотите «одну», чаще всего нужно реальное объединение (проем/лестница/коммуникации) и законное оформление работ.
- Законность состояния (stato legittimo): техник сверяет разрешительные документы (titoli edilizi) и фактическое состояние.
- Юридическая часть: кадастр не «чинит» доли и собственников. Если доли разные, собственники разные или есть ограничения, сначала приводят в порядок юридическую сторону у нотариуса, затем делают объединение в кадастре.
Как это делается технически
Объединение в кадастре выполняет уполномоченный специалист (geometra / architetto / ingegnere) через кадастровую практику DOCFA. По результату обычно появляется новая объединенная единица (один subalterno), а старые позиции закрываются, и может измениться кадастровая стоимость (rendita catastale).
- специалист поднимает выписки (visura catastale) и планы (planimetria catastale) по всем subalterno,
- сверяет с фактом и с разрешительными документами (titoli edilizi) — это критично,
- готовит обновленную планировку и собирает пакет для DOCFA,
- подает DOCFA на fusione catastale,
- после принятия изменения отражаются в кадастре: единицы, адресные поля, параметры.
Мини-таблица: сценарий — результат — сроки
| Сценарий | Реальное действие | Типичный результат и сроки |
|---|---|---|
| «Объединить адреса», «сделать один адрес» | Решение в Comune (toponomastica / numerazione civica) | Единый адрес в базе коммуны, затем обновление в документах. Часто от нескольких недель до пары месяцев (зависит от Comune). |
| «Один дом, два входа» | Правильная адресация входов + проверка законности планировки (stato legittimo) | Один основной адрес, вход как вторичный, планы приведены в порядок. Срок зависит от наличия старых практик и факта работ. |
| «Объединить subalterno», «объединить кадастровые единицы» | Fusione catastale через DOCFA, иногда с CILA/SCIA до этого | Один subalterno вместо двух, обновленные планы и параметры. Обычно от 1 до 3 месяцев и больше, если нужно сначала узаконить работы. |
Документы и чек-лист
Если вы хотите быстро разобраться и не бегать по кругу, соберите эти документы заранее. Это ускоряет и Comune, и техника, и нотариуса.
| Документ | Как по-итальянски (в скобках) | Зачем нужен |
|---|---|---|
| Кадастровая выписка по каждой единице | visura catastale | Понять, сколько subalterno, какие категории, какие адресные поля стоят сейчас |
| Кадастровый план | planimetria catastale | Сверить фактическую планировку с тем, что в базе |
| Разрешительные документы по объекту | titoli edilizi | Подтвердить законность состояния и историю изменений |
| Документы о праве собственности | atto / nota di trascrizione | Проверить доли, собственников, ограничения |
| Письмо/аттестация коммуны по адресу | attestazione Comune | Основание для корректировки адреса и синхронизации баз |
Кто что делает:
- Comune решает вопрос адресации (улица, номер, входы).
- Техник (geometra / architetto / ingegnere) ведет DOCFA и при необходимости строительную практику (CILA/SCIA).
- Нотариус нужен, если надо привести в порядок доли/собственников, или есть юридические ограничения, влияющие на «объединение».
Типичные ошибки
- Путают адрес и кадастровую единицу: пытаются «объединить адреса» через Catasto, хотя это решает Comune.
- Не проверяют законность состояния (stato legittimo): потом практику разворачивают или просят дополнительные документы.
- Хотят объединить subalterno при разных долях без нотариального шага: кадастр не решает вопрос собственности.
- Делают работы без оформления (проемы, лестницы, кухни, санузлы): затем дороже и дольше приводить все в порядок.
- Забывают обновить «бытовые» базы после смены адреса: счета, письма, страховки и уведомления уходят на старый адрес.
Вывод по логике действий: сначала понять, где расхождение (Comune или Catasto), затем привести в порядок законность планировки, потом уже делать объединение/обновление в кадастре.
Законы и официальные источники
Это базовая подборка, на которую обычно опираются при адресации, проверке законности состояния и кадастровых обновлениях. Сохраните и дайте вашему технику — он подтвердит применимость именно к вашей ситуации.
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico edilizia) — Normattiva
- Art. 9-bis D.P.R. 380/2001: stato legittimo — Normattiva
- D.M. 19 aprile 1994, n. 701: DOCFA и обновления кадастра — Normattiva
- Agenzia delle Entrate: Vademecum DO.C.FA. (техническое руководство, PDF)
- Agenzia delle Entrate: сервисы для Comuni — toponomastica
- R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652: основы городского кадастра (PDF)
- D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142: регламент городского кадастра (PDF)
FAQ: 7 вопросов
1) Можно ли сделать один адрес без объединения в кадастре?
Да. Один адрес оформляет коммуна (Comune). Кадастр (Catasto) потом обновляют отдельно, если адресные поля в выписке (visura catastale) устарели или расходятся с Comune.
2) Если у дома два входа, обязательно будут два номера?
Нет. Часто оставляют один основной номер (civico), а второй вход фиксируют как вторичный доступ. Решение зависит от правил конкретной коммуны и от того, выходят ли входы на разные улицы.
3) Что быстрее: поменять адрес или сделать fusione catastale?
Обычно быстрее упорядочить адрес в Comune. Объединение в кадастре (fusione catastale) требует корректной планировки, проверки законности (stato legittimo) и подачи DOCFA специалистом.
4) Нужна ли строительная практика, если я хочу «только переписать бумаги»?
Если изменения только адресные и планировка не менялась, чаще всего строительная практика не нужна. Но если вы фактически объединяли/разделяли части дома (проемы, лестницы, санузлы, кухни), лучше сначала оформить работы в Comune (CILA/SCIA — зависит от случая), и только потом менять кадастр.
5) Можно ли объединить два subalterno, если по ним разные доли собственности?
Как правило, сначала приводят в порядок юридическую часть у нотариуса (доли и титулы), и только потом техник делает DOCFA на объединение. Кадастр описывает объект, но не меняет права собственности сам по себе.
6) Кто имеет право подавать DOCFA?
Только уполномоченный специалист (geometra, architetto, ingegnere). Собственник напрямую обычно не подает DOCFA.
7) После изменения адреса что обязательно обновить?
Коммунальные договоры, банк, страховки, почтовые сервисы, кондоминиум (если есть), договоры аренды/продажи и объявления. Адрес часто используется как идентификатор, и рассинхрон создает проблемы.
Итог: если у дома «два адреса», сначала выясняем, это проблема адреса (Comune) или единиц (Catasto). Дальше действуем по сценарию: адресация, законность планировки, DOCFA и только потом объединение в кадастре.
Хотите быстро понять ваш кейс и не ошибиться с практикой?
Напишите нам: посмотрим выписки (visura), планы (planimetrie), скажем, где решать вопрос (Comune или Catasto), и дадим короткий план действий.
Официальная база законов Италии: Normattiva
Что ещё может заинтересовать
- Ипотека в Италии на квартиру в Милане: условия и шаги
- Недвижимость для ВНЖ в Италии: что реально дает покупка
- Вид на жительство в Италии: базовый гид по вариантам
