Что решает суд Италии, если налог на аренду не уплачен?
Многие арендодатели и арендаторы в Италии боятся одного: что договор аренды может быть признан недействительным, если не был своевременно уплачен налог imposta di registro (налога на регистрацию). Но недавнее решение Верховного кассационного суда Италии (Cassazione) внесло ясность. Что на самом деле отменяет договор? И что — просто влечёт штраф?
- Введение
- Судебный случай: аренда без налога
- Что говорит закон: imposta di registro и регистрация
- Позиция Cassazione: договор остаётся действительным
- Какие штрафы грозят при неуплате налога
- Что делать арендодателю: советы и выводы
- Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Судебный случай: аренда без налога
История реальна: владелец квартиры Герардо сдаёт жильё двум женщинам по официальному договору, который был зарегистрирован при подписании. Всё было в порядке… пока арендаторы не перестали платить. Герардо обратился в суд, получил решение о выселении, но арендаторки подали апелляцию. Их довод? Налог не платился в последующие годы — значит, договор недействителен. Но не всё так просто.
Что говорит закон: imposta di registro и регистрация
Согласно Legge 311/2004, договор аренды становится недействительным, только если он не зарегистрирован при подписании. Если же регистрация прошла, но налог не платился в последующие годы — это нарушение налогового порядка, но не юридическая отмена.
Также важна Ord. Cass. n. 13870/2023, где суд прямо указал:
“Il contratto registrato al momento della stipula resta valido anche se non si paga l’imposta annuale.”
«Договор, зарегистрированный на момент заключения, остаётся действительным, даже если ежегодный налог не уплачивается.»
Позиция Cassazione: договор остаётся действительным
📌 Главное решение Cassazione (Кассационный суд):
Если договор был зарегистрирован в момент заключения, он сохраняет юридическую силу, даже если ежегодные налоги (imposta di registro) потом не уплачивались.
Санкции возможны — но в виде штрафов со стороны налоговой, а не аннулирования самого договора. Поэтому арендодатель может выселить арендатора даже при неуплаченных налогах, если договор был подписан и зарегистрирован как положено.
Какие штрафы грозят при неуплате налога
Если не платить imposta di registro после первого года, применяется административный штраф:
| Нарушение | Санкция |
|---|---|
| Просрочка менее 1 года | 60% от суммы налога (минимум €200) |
| Просрочка более 1 года | 120% от суммы налога (до €2.000) |
| Систематическая неуплата | Фискальное расследование и пени |
Штрафы касаются налоговой ответственности, но не влияют на действительность самого договора.
Что делать арендодателю: советы и выводы
✅ Обязательно регистрируйте договор аренды при подписании
✅ Храните квитанции об оплате imposta di registro
✅ Если забыли оплатить — возможно восстановление с оплатой пени
✅ Не позволяйте арендатору использовать это как аргумент для отказа платить
✅ В случае конфликта — обращайтесь в суд с подтверждением регистрации
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
1. Недействителен ли договор, если налог не платился?
→ Нет, если он был зарегистрирован в момент подписания, договор действителен.
2. Что будет, если не платил imposta di registro?
→ Будет штраф от налоговой, но договор не отменяется.
3. Могу ли я подать на выселение арендатора в таком случае?
→ Да. Суд подтвердил право на выселение даже при нарушениях уплаты налога.
4. Закон на стороне арендодателя или арендатора?
→ Если договор был зарегистрирован — на стороне арендодателя.
5. Можно ли всё исправить задним числом?
→ Да, налог можно оплатить с пени. Главное — не игнорировать уведомления.
